Město Dvůr Králové nad Labem koupilo 80 ha zemědělských pozemků

Město touto transakcí získá zejména přibližně 80 ha hlavně zemědělských pozemků v katastrálních územích Zboží a Choustníkovo Hradiště. Kromě pozemků nabude i určité specializované, zejména skladové prostory a další majetek v podobě techniky a drobnějšího inventáře. Vše spolu s funkčním, byť utlumovaným, provozem společnosti Malus, s.r.o., a to za celkovou cenu cca 41 mil. Kč. 

V době blížící se výstavby dálnice v okolí Dvora Králové je nutné upozornit, že kupované pozemky svým umístěním nesouvisí přímo s plánovanou výstavbou dálnice D11. Trasa D11 je v celé své délce na samostatném listu vlastnictví s majitelem Ředitelstvím silnic a dálnic. Pozemky jsou pouze šikovně umístěné s výborným dopravním napojením a nejsou vzdálené od dálnice D11. 

Transakce se může zdát na první pohled zbytná a třeba i nekoncepční. Mně se tak zprvu první indicie o odkupu také jevily, než jsem se seznámil se zveřejněnými podklady do zmíněného březnového zastupitelstva, kde se nakonec o transakci diskutovalo i hlasovalo. Místostarosta Vítězslav Šturma v materiálech do ZM celou transakci blíže specifikoval - tedy co a za kolik. Já jako zástupce veřejnosti přiznávám, že nemám veškeré podklady, jako jsou geometrické plány a posudky, ale pro hrubý náhled obsah materiálu do ZM postačuje. K dovyjasnění situace pomohla také určitá vyjádření ze strany zástupců města přímo na zasedání zastupitelstva, která mlhavě nastínila, jakým směrem se bude odvíjet správa těchto pozemků a že se snad vyvarujeme „fantaziím“ a špatným příkladům let minulých, jen v jiných kulisách. Nutno podotknout, že můj názor je tvořen nejen osobní dlouhodobou zkušeností s oborem – zemědělstvím, ale také poměrně širším rozhledem ohledně reality nákupu a správy zemědělských pozemků.

Pro objasnění situace se pojďme vrátit do historie: nedávné i hluboké. 

V té nedávné, v roce 2024, město prodalo celkem asi 17 ha většinou lesních pozemků pod stavbu dálnice D11. Cena tehdy převyšovala osminásobně znalecký posudek (5,2 mil. Kč) z důvodu urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury a město tak na účtu přistálo 41,5 mil. Kč. O této transakci si můžete přečíst na webu města zde. 

Město mohlo u tohoto faktu skončit a smířit se s redukcí svého majetku o 17 ha (ekvivalent přibližně 24 fotbalových hřišť) a jednorázovým vylepšením rozpočtu města. 

Na městě však proběhlo pravděpodobně nějaké prozření, že o nemovitý majetek města by se nemělo pouze lehkomyslně přicházet (což není příklad prodeje pozemků pod D11), ale že pokud to dává nějaký elementární smysl, tak by se měl nemovitý majetek nezastavěného charakteru i dlouhodobě získávat, resp. mírně povyšovat výměru držby a tím si povyšovat potenciál budoucího rozvoje a možností města. 

Když půjdeme dále do minulosti, město si tímto nákupem uceluje a navyšuje držbu pozemků a pokračuje v činnosti, která započala již královna Žofie na konci 14. století a pokračovalo v průběhu staletí dalšími vladaři a vedeními města. Tedy soustavným nabýváním zejména lesů a polností došlo k poměrně unikátnímu výsledku, kdy město vlastní více než 2200 ha lesních pozemků ve Dvoře Králové nad Labem a jeho okolí a další nezanedbatelnou výměru nelesních pozemků a pozemků v intravilánu obce.

Pokud se po prostudování jednotlivých listů vlastnictví v katastrálních územích Zboží u Dvora Králové a Choustníkovo Hradiště mám osobně vyjádřit ke koncepčnosti umístění jednotlivých pozemků, tak v lokalitě Zboží se v podstatě sloučí celá ucelená lokalita nyní již z velké části bývalých sadů s městskými pozemky a vznikne ucelený komplex pozemků vlastněných městem o rozloze cca 46 ha, která zase přímo navazuje na 20 ha městských lesních pozemků. Vše mírná jižní stráň umístěná jižně od plánované a v současné době vykácené trasy D11. Přes neveliký pásek soukromého vlastníka výše zmíněné pozemky navazují na dalších více než 300 ha lesních městských pozemků v katastrech Zboží a DKnL.

Pokud někomu přijde nesmyslné, proč kupovat pozemky mimo centrum města či snad pole na hranici okrajové části (Zboží), tak se zamyslete nad situací, co bylo třeba před 100 lety na místě okrajových dvorských sídlišť, zástaveb rodinných domů, fabrik atd.: ano, byly to pole, louky atd. Samotný Dvůr Králové byl uvnitř hradeb. To pro dokreslení stačí.

Další kupované pozemky se nachází v katastru obce Choustníkovo Hradiště, kdy část pozemků je přímo navázaná na komunikace I/37 ( Jaroměř-Trutnov) a 299 (Choustníkovo Hradiště-DKnL), a tedy i v přilehlém okolí budoucí dálnici D11. 

Druhá, trochu větší polovina, tvoří ucelená plocha kolem silnice 29923 směřující z „Choustníkáče“ na Kohoutov, přímo nad zastavěným územím obce Choustníkovo Hradiště. Pozemky se dle poměrně jasného a nesmlouvavého výrazu současného vlastníka prodávaly tzv. „en bloc“, tedy vcelku, hromadně, najednou - a logicky tedy nebylo možné si vykousat jen to, co se hodí více.

Logiku prodávajícího absolutně chápu a v kontextu šikovně umístěných komplexů pozemků ji neberu ani jako nevýhodnou pro město Dvůr Králové. 

Jelikož nemám k dispozici posudek ceny společnosti, tak nějakými zpřesněnými odhady a odečtením předpokládané ceny společnosti od celkové kupní ceny docházím k závěru, že cena samotných zemědělských pozemků v Kč/m² je střídmá v kontextu dnešní doby, kdy spekulativní kupci stále „útočí“ na majitele pozemků s nabídkami k odkupu, aby po úspěšném odkupu mohli o to více tlačit na prodej koncovým kupujícím, tedy zemědělcům, majitelům okolních nemovitostí, obcím atd. Samozřejmě s adekvátní marží spočívající v jednoduchém rozdílu mezi nákupem a prodejem. Tímto přímým odkupem se město v budoucnu vyhne občas dosti nepříjemným jednáním, kdy prodávající má dost často kupujícího „na lopatě“, zvlášť u pozemků strategického charakteru. 

Z mého pohledu je třeba poděkovat Ing. Krobotovi za to, že nedal přednost spekulativním subjektům a připustil možnost o pozemcích jednat se subjektem samosprávy. Dokážu si představit, že chtěl, aby desítky let své zasvěcené činnosti na těchto pozemcích neskončily na realitních serverech či billboardech, kde každý postupný subjekt bude chtít na tom následujícím jen vydělat a pozemky budou vnímány jen jako směnná komodita bez dalších myšlenek.

Využití pozemků může být v budoucnu rozličné. Sadařina nemá v pozici umístěné v rámci ČR úplně na růžích ustláno. Je to poměrně širší komplex zahrnující nejen výrobní náklady, které neodpovídají tržním cenám, ale i klimatické a geopolitické vlivy. V tomto konkrétním podniku se výměra sadů dost radikálně ponižuje a zůstává jen poslední zbytek, který je vázán na udržitelnost konkrétní subvence. 

O zemědělské pozemky je však třeba se dále starat. Těch forem je relativně více a zahrnují krátkodobý a střednědobý výhled. 

Z krátkodobého hlediska se mi jeví nejlépe pokračující správa kupovaných a přilehlých zemědělských pozemků pod společností Malus, s.r.o. (budoucí vlastník DK). 

Ze střednědobého hlediska je možná buď pokračující správa městských zemědělských pozemků pod stejnou společností vlastněnou ze 100% městem Dvůr Králové, kdy cílem je nějaký rozvoj aktivit a zde je třeba postupně od nyní zaučovat lidi, kteří budou v rozvoji pokračovat a kteří si rozvoj vezmou „za své“. Ohromnou výhodou je, že původní majitel, Ing. Krobot, bude stále součástí společnosti Malus a mohl by cenné zkušenosti předávat. Bohužel v ČR je velký problém z hlediska generační obměny v zemědělských podnicích. Práce je to pěkná, ale musíte se podřídit ročním cyklům, výkyvům počasí, tržních cen atd. Zkrátka práce stresová, přesčasová, s nejistým výsledkem, ale v pěkném prostředí. Jen upozorním na obecnou, avšak mylnou představu, že obecně obor zemědělství vč. sadařiny, je nějakým oborem pro „méně nadané“ a zvládne ho každý a když ne, tak to zaplatí nějaké dotace. Tak to opravdu není.

Případnou další správu pozemků lze provozovat dílčím propachtováním pozemků okolním zemědělcům, kdy majiteli chodí pacht a o pozemky se stará pachtýř. 

Malou část okrajových, zemědělsky problematičtěji využitelných pozemků by se mohly nabídnout ke správě městským lesům, které na ně v části navazují. 

Pokud by se město emancipovalo a chtělo by aplikovat svůj pohled na směřování hospodaření, tak je třeba se opravdu vyvarovat naivním fantaziím určité skupiny lidí ve vedení města, pro které není žádná výzva dostatečně velká, ale realizace končí na papíře a většinou s velkými projekčními náklady. Zde by bylo třeba respektovat rozhodování organizace, která se o správu pozemků stará (např. Malus s.r.o. nebo adekvátní alternativa) a pouze na provoz dohlížet. Vyvarovat se hlavně provozním zásahům do chodu společnosti na základě dílčích, nekoncepčních nápadů lidí s provozem nespjatých, tzv. „štěků“. 

Samotnou transakci také v tomto kontextu vnímám tak, že peněžní prostředky alokované na nákup velice zajímavých pozemků nebudou dále použity na „krávoviny“ typu přestavby Mayerovy továrny, které téměř od počátku nedávaly provozní, rozvojový, ekonomický ani jiný smysl a kde už jen přímé náklady kolem tohoto objektu dosáhly taktéž částky kolem 40 mil. Kč. Ano, čtete správně. Stejné částky, za kterou se dá koupit skoro 1 km² naší planety. Samozřejmě tato myšlenka už v sobě má pokroucenou logiku – nejlepší by bylo vyvarovat se od počátku „krávovinám“ a věnovat se smysluplným projektům za smysluplné a představitelné finanční rámce. Ale pracuje se s realitou, kdy každý to vidí jinak.

Nakupované pozemky nejen že budou vytvářet nějaký střídmý příjem z pachtu (nebo snížených nákladů na pacht), ale taktéž je analytický předpoklad, že cenová hladina bude mírně růst. Tedy i čistě jako primitivní investice je téměř bezriziková a s jistým, byť ne zázračným, zhodnocením v čase. Navíc jsou to pozemky velice šikovně umístěné a mimo zemědělskou činnost nabízejí ve střednědobém až dlouhodobém výhledu výborný potenciál pro další rozvoj města Dvůr Králové. 

Rád bych velice povedenou koupi nekazil negativy, ale opakování je matka moudrosti. Negativa jsou možná hlavně za předpokladu, že se vedení města nepoučí z chyb minulých anebo naopak bude hledat slepé cestičky v duchu Járy Cimrmana. 

První velké negativum tkví v situaci, kdy pozemky nabudeme a začneme s nimi lehkomyslně zacházet nebo ještě hůře, začneme je lehkomyslně nabízet. Přestože jsou pozemky pěkně umístěné, nejsou nyní v zastavěné, ani zastavitelné části. Někdy ale třeba budou a pak se bude nabízet otázka, co s nimi. Jak jsem již výše popsal, v lokalitě Zboží se jedná o mírný jižní svah s dokonalým dopravním napojením. Jiná infrastruktura v zásadě chybí, ale technicky je možné ji zde napojit.

Situace v ČR není změnám územních plánů, resp. přeměnám zemědělských ploch na plochy obytné či průmyslové, v současnosti až tolik nakloněna, což má za cíl chránit zemědělský půdní fond. A to je dobře. Byť legislativa platí všude, koukněte se v okolí velkých měst, kolik půdy se zastavuje velkými sklady, obchody, průmyslovými stavbami, satelitními městečky atd. Pravidla se různě ohýbají. Není však automatické, že v budoucnu ke změně náhledu a příslušné legislativy nedojde. Pak bude velkým lákadlem pro vlastníky pozemků situaci využít a změnu využití podstoupit. A změny můžou být k dobrému i ke špatnému. Jak z funkčního, tak i z ekonomického hlediska.

A bohužel se musím opakovat, ale ve Dvoře Králové máme ten špatný příklad lehkomyslného nakládání s pozemky v krystalické podobě. Ten příklad je „Průmyslová zóna Zboží“ Kdo má zájem, osvěžte si paměť zde. Výsledkem původně dobré myšlenky však po letech ve zkratce je, že město prodalo pozemky pod cenou, nový majitel původním úžasným deklaracím nedostál a pozemek se snažil přeměnit z průmyslové zóny v developerský projekt pro až 1400 lidí, což se nepodařilo i vzhledem k dalším událostem ve firmě Karsit. Nyní je snadno ověřitelným faktem, že průmyslová zóna zde nestojí a na pozemku je směsice travních porostů, kupiček hlíny porostlých buření a nějaký ten vyzývající billboard (viz. obr. 3, vpravo), který hyzdí hlavní příjezdovou trasu do města. Je to smutný konec původně dobré myšlenky.

Dalším možným negativem je pokračování někdy nešikovné správy pozemků ve vlastnictví města. Mluvím hlavně o travních a jiných porostech v intravilánu města či blízkém okolí. Město samotné by mělo být příkladem kultivace veřejného prostoru, aby i ti méně kultivovaní sousedé na zdařilém příkladu pochopili, jak příjemné je žít v pěkném prostředí. U pozemků našeho města tomu tak kolikrát není (viz. obr. 3), jelikož některé jeho pozemky jsou kolikrát silně zanedbané, nevzhledné a jako dobrý příklad nefungující.

Tento příklad nám ukazuje, že město nemá mnoho myšlenek, jak veřejné prostory využívat či jak jimi okolí kultivovat. V případě, že pozemky prodá dalším subjektům, tak není zase schopno dohlédnout na dodržení podmínek anebo ty podmínky udělá pro město a jeho občany nevýhodné. Takovým příkladem jsou pozemky na Zálabí, které město koupilo v roce 2022 včetně osamoceně stojícího památkově chráněného komína a bez ucelené vize a koncepce již darovalo části těchto pozemků složkám IZS.

Asi posledním potenciálním negativem je, že by mohly vznikat v souvislosti s nově nabytými pozemky neotřelé, s realitou nesouvisející nápady, které většinou pramení od stále se opakující osoby či skupiny osob ve vedení a kde pravděpodobně nelze očekávat změny jednotlivých osobnostních charakteristik. Ve Dvoře to jsou "drahé" projekty typu Komunitní centrum, Hájenka, Mayerka a další „projekce“, které snad nemají limity. Problémem je, že někteří lidé nehledají řešení, ale příležitosti.

Pokud shrnu zásadní negativa, tak v době koupě nejsou aktuální, ale jsou do budoucna potenciální a to hlavně v případě, kdy vedení města nebude mít jasnou vizi rozvoje města.

Koupě výše zmíněných pozemků je obrovskou příležitostí pro středně a dlouhodobý rozvoj města. Také by však měl být velkou výzvou k maximálně odpovědné správě nabytého majetku.

Vedení města by se mělo poučit z některých minulých rozhodnutí a tvořit do budoucna taková rozhodnutí, které budou plnit nějakou koncepci města. Ta koncepce však nejprve musí vzniknout. Dohlédněme, aby se z této příležitosti stal příklad dobré praxe a ne memento špatných rozhodnutí ….

Ondřej Mikeš